상권분석 실전편 - 상권 선정 및 분석

이전 글에서 상권/입지 분석의 프로세스와 분석 방법에 대하여 큰 줄기로 알아보았다.

 

이젠 창업 준비를 위하여 내가 창업을 원하는 상권에 대하여 자세한 분석을 위한 분석방법에 대하여 알아보겠다.

 

상권분석 프로세스

창업을 위한 상권 선정을 위하여 아래와 같이 기본 프로세스를 걸친다.

상권분석 실무 프로세스 <출처.빅데이터 시대의 성공을 위한 상권분석. 김영갑 저>

점검해야 할 항목들은 상권조사의 목적과 상황에 변동 또는 추가할 수 있다.

후보상권 지정

후보 상권 분석에 앞서 제1의 대전제가 있다. 창업을 하려는 상권은 내가 거주하고 있는 곳에서 멀지 않아야 한다.

장사가 잘 되더 거주지와 멀어지면 체력적 소모로 사업을 이어 갈 수 없는 상황이 많이 발생한다.

 

앞 글에서 설명한 바와 같이 나의 창업 아이템을 업종에 맞출 것인지? 상가권에 맞출 것인지? 먼저 결정해야 한다.

나는 다이닝 바/ 펍/ 레게바 등의 호프/술집 형태 업종을 선택하였으며 내 거주지와 근접한 상권을 선택할 것이다.

 

그리고 각 상권에 대하여 아래 3 기준으로 비교 분석이 필요하다.

 

• 후보상권 시장성 비교 분석
• 후보상권 경쟁성 비교 분석
• 후보상권 수익성 비교 분석

아래 족발/보쌈 창업의 예시를 들어 분석 방법에 대하여 알아보자.

 

후보상권 시장성 비교 분석 사례

교대역, 남부터미널역, 양재역 세 가지 상권의 족발/보쌈 업종에 대한 시장성 분석표이다.

항목		교대역 상권	남부터미널 상권	양재역 상권
잠재 시장성	배후인구	66,965 (주거: 30%, 유동 70%)	89,586 (주거: 37%, 유동 63%)	60,502 (주거: 40%, 유동 60%)
	유동인구	지하철 승하차 인원:11만명 유동인구:3.3만명	지하철 승하차 인원:11만명 유동인구:3.3만명	지하철 승하차 인원:11만명 유동인구:3.3만명
	집객 및 편의시설	관공서: 서울지방법원 교육: 서울교대, 대성학원 금융:은행26, 병원: 172 지하철영 : 2.3호선	교육:서울교대 금융:24, 병원:109 유통:국제전자센터 지하철역:3호선	관공서: 서초구청, 외교센터 금융:30, 병원:152 문화:한전아트센터 지하철역:3호선,신분당선
	상권 활성화	상권활성화 지수 : 56.4(매우좋음) 브랜드 지수 : 90.5 (매우 나쁨)	42.2 (좋음) 103.3(나쁨)	58.8 (매우좋음) 131.3(나쁨0
	주요소비 활동 인구	주거/직장 연령대/성별 구분	-	-
타깃 시장성	인구특성	주거/직장 타깃연령 인구수	-	-
	기업체 현황	주변 기업체 직원 수	-	-
	업종 매출 규모	업종 매출 총 규모	-	-
	업종 매출 성장률 (최근 6개월)	최근 6개월 매출 흐름	-	-
	고객 군별 현황	배후인구 중 이용객수 타깃 연령 층 이용객수 (주거, 직장, 유입)	-	-
	업종 구매력	101.9	100.7	107
	업황 지수	110.9	107.3	97.6

상권을 비교하여 업종의 매출규모와 타깃층 이용객을 비교하여 상권을 비교한다.

 

후보상권 경쟁성 비교 분석 항목

항목
경쟁현황	경쟁업체 수
경쟁예상	상권 내 매출 성장률 상위 업종 (최근 3개월)
	상권 내 점포 증가율 높은 업종 (최근 3개월)
	분석업종 매출성장률 상위 상권
	분석업종 점포 수 증가율 상위 상권
신규 진입 용이성	업력 현황

경쟁 현황 중 독점하고 있는 매장이 있는지 확인한다. 신규 창업자로서는 신규 진입 용이성을 활용할 수 있다.

 

후보상권 수익성 비교 분석 사례

항목		분석 내용
매출액	점포당 평균 매출액	평균 매출액 상위 20% 매출액 하위 20% 매출액
	타깃 시장 매출액	점포당 매출액 X 타깃고객 비율 (%)
관리 비용	임대료상권버	활성화 (1,2층) 비활성화 (1,2층) - 각각 월 임대료
	매출액 비율 분산	- 건당 매출액  - 평일, 토요일, 일요일 매출 비율 - 영업시간, 외 매출 비율
투자 규모	보증금/권리금 (희망 평수 기준)	활성화 (1,2층) 비활성화 (1,2층) - 각각 월 임대료

추정 매출액과 점포당 매출 편차를 비교 함으로써 특정 업체에 쏠림 현상이 없는지 확인한다.

요일당 매출액 분산을 확인 함으로써 휴일에 IMPACT가 적은 상권을 분석할 수 있다. (골고루 퍼지는 것보다 특정요일 매출이 확 주는 것이 휴일 정하기에 더욱 편리함)

건당 매출액과 임대료를 비교 함으로써 수익성을 비교한다.

 

상권 후보 선정의 Top priority

첫째, 정보 취득과 창업의 편의성이다. 상권정보의 취직이 용이한 곳을 결정한다.

둘째, 창업자의 사업편의성이다. 즉, 출퇴근이 용이한 상권으로 정해야 한다.

 

상권범위 지정

이렇게 후보를 선정하게 되면 선정된 상권 안에서의 범위 지정이 필요하다.

상권범위

• 경계 설정을 통해 범위를 확정
• 소비자들의 거주범위 또는 근무지 범위를 확인 : CST (Customer Spotting Technique) 고객 포스팅 기법 사용)
• CST의 경우 기존 매장이 있는 프랜차이즈에서 사용
• 업태, 업종마다 다르지만 보통 1차 상권 (점포 매출 70% 유입) 은 반경 500M, 2차 상권 (20~25%) 500~1km, 3차 상권은 그 외
• 술집의 경우 상권마다 다르지만 1차 상권 범위를 5km 이내까지 확장해서 설정할 수 있다. 그만큼 멀리 있는 손님들도 끌어 들일 수 있는 업종이 술집이다. 

상권규모 지정

• 상권의 밀도가 높을수록 활성화된 상권
• 상권의 범위가 고객이 가장 중요 시 하지만 유입된 고객을 유인하는 힘을 파악하기 위해선 상권의 규모도 동시에 도표화 필요
• 대로변 도로, 장애물 시설 등으로 급지 구분
• 또한 입지 평가기준인 가시성, 접근성, 홍보성 등으로 급지 구분
• 독점세대와 가망세대를 구분 필요

업종별 상권의 범위

• 동일 상권 내 입지라도 업종/업태마다 상권범위가 다르다.
• 예를 들어, 편의품점은 좁고 전문점은 넓다 (음식점의 경우 일반음식점은 좁고 파인다이닝은 넓다.)
• 업종친화력 분석 필요 (다른 업종끼리 모여있는 상권 vs 같은 업종끼리 모여있는 상권) -> 2차 술집의 경우 식당과 결합이 좋음 또는 동일 업종 상권이라면 상권 내 보완할 수 있는 형태의 술집

상권특정 조사

상권범위와 성권규모 등에 대한 판단이 끝나면 상권특성에 대해 분석이 필요하다.

행정구역 현황과 인구의 특성

• 행정구역상 현황 조사하여 영업에 미치게 되는 영향력 분석 - 지역 개발의 제한 여부 
• 거주인구 특성 : 거주 인구수, 남녀비율, 시대수, 연령대 구성비율, 인구 증감 현황, 거주 형태, 평균가게 소비지출
• 상권 내 직원채용이 쉽게 이루어지는지 점검

업종특성

• 한식위주이면 식당 위주
• 유흥주점위주이면 술자리 활성화
• 한식은 낮고 양식, 일식, 유흥주점이 적당히 분포는 모임장소로 활성화된 상권

유동인구 (통행인구) 교통 및 통행량 조사

유동인구 조사

• biz-gis에서 제공하는 X-ray map 활용하여 나이대별, 성별 시간대별 유동인구 현황 확인 가능 + 선택한 상권의 고객 분포 확인 가능
• 나이스비즈맵 FRAN 서비스를 이용하면 각 입지의 유동인구 차이와 세부적인 현황 분석 가능
• 소상공인 상권정보시스템에서 유동인구 현황 > 인구분석 > SKT정보 이용 -> 월별, 성별, 연령별, 시간별, 요일별 제공
• 유동인구와 가로활력도 측정 : 유동인구가 실제로 구매로 연결되는지 확인
• 교통수단과 교통량 조사 : 대중교통인지 자동차로 이동하는 상권인지 확인

경쟁점포 조사

• 경쟁점포의 위치와 수 : 인터넷 활용 또는 현장조사를 병행하여 경쟁점포의 위치와 숫자를 파악 -> 밀집도와 같은 경쟁 정도 확인
• 소상공인 상권정보시스템을 이용한 경쟁점포 조사
• 경쟁점포 내부현황 조사 : 영업시간, 정기휴일, 면적, 메뉴, 종업원 수  촉진수단, 좌석수, 영업활성화 정도, 고객의 특성, 인지 등 비교
• 예상매출액의 추정 : 경쟁점포의 매출액 비교

온라인 상권분석

통계정보로만 상권현황을 파악하기 불가능하다. 따라서, 온라인 상권 분석을 이요하여 추가 분석 필요하다.

상권분석뿐만 아니라 운영 시 마케팅 활용에도 용이하다.

 

구분		블로그	SNS	위키	USS(유튜브)	마이크로 블로그
사용목적		정보공유	관계형성 엔터테인먼트	정보공유	엔터테인먼트	관계형성 정보공유
주체적 대상		1:N	1:1 1:N	N:N	1:N	1:1 1:N
사용환경	채널 다양성	인터넷 의존적	인터넷 환경 이동통신 환경	인터넷 의존적	인터넷 의존적	실시간 기록
	즉지성	사후기록	사후기록 현재시점기록	사후기록	사후제작	현재상태, 개인적 감정
콘텐츠	주요콘텐츠	- 특정 주체에 대한 주관적 논평 - 신변잡기 정보	신변잡기	협업에 의해 창조된 지식	특정 주체에 대한 동영상	정보 왜곡 위험성 존재
	신뢰성	주관적 해석/비판	악의적 왜곡 가능성 낮음 (실명 기반 네트워킹)	주관적해석/비판	주관적 해석/창의성에 의한 원콘텐츠의 희화화 등 왜곡 가능성 존재
대표사례		개인블로그	페이스북	위키피디아	유튜브	트위터

위와 같은 온라인상의 정보를 아래와 같이 분석도구로 활용할 수 있다.

온라인 상권분석을 위한 KYG 모형

상권의 수명주기와 변화예측

경리단길과 같이 급격한 상권활성화와 그에 따른 임대료 상승, 배후인구수 부족, 접근성 부족으로 상권의 수명이 매우 짧을 수 있다.

아울러, 신도시 개발로 인한 본도심이 구도심화 되는 퇴행적 상권의 흐름으로 이어질 수 있으므로 상권의 수명주기 분석은 매우 중요하다.

• 토지이용계획확인서 (www.minwon.go.kr) 접속 후 지역/지구에 대한 확인
• 도시재생사업확인 : 재건축 사업, 재개발사업 등

상권확정

상기 상권분석을 활용하여 최종 상권을 선택하며 그 상권에 대한 상권분석도를 작성한다. 

상권 분석도에는 아래와 같은 내용이 포함되어야 한다.

• 상권 지도 또는 약도 등 정보의 표시
• 상권을 이용하는 배후 세대수, 인구수 표시
• 역, 정류장, 횡단보도 등 교통기관별 표시
• 금융기관, 관공서, 대형 할인점 등과 같은 집객시설 표시
• 쇼핑 도로에 따른 동선의 파악
• 상권 내 입지등급을 1 급지, 2 급지, 3 급지 순으로 A, B, C로 표시
• 경쟁 또는 관련 점포의 표시