[상권 및 입지 실전] Pub, Bar 창업을 위한 점포 찾기

나의 무대의 장소는 어디로 정할까?

Bar 창업을 위하여 기초 체력을 다져 왔다.

 

• 아르바이트를 통하여 해당 업종의 형태 및 운영 방법에 대한 경험
• 가게 콘셉트 및 손익계산서 시뮬레이션 작성
• 관련 업종 답사 및 분석
• 그리고 상권과 입지에 대한 기본적인 지식
• 사업계획서 초안 Rev.0 작성

이젠 기초체력 및 사업계획서 초안이 나왔으니 현실화시킬 수 있는 단계로 전환할 예정이다.

그러기 위하여 가장 먼저 해야 하는 것이 어느 상권에 장사를 시작할 것이며,

그 상권 안에서 나의 예산안에 맞는 최적의 점포를 구해야 한다.

 

정자 vs 신사

여러 상권 및 출퇴근을 고려한 결과 분당구 정자역과 강남구 신사역 두 가지 상권으로 좁혀졌다.

그리고 아래와 같이 상권에 대한 우선순위 항목들에 대하여 조사를 한 결과 1순위는 신사! 2순위는 정자!로 정하였다.

 

정자 vs 신사 상권 분석

정자 상권은 직주근접이며 경쟁강도가 상대적으로 낮으나 신사역은 타깃층의 인구수, 확장성, 매출액 등에서 높은 점수를 얻게 되었다.

 

출퇴근이 편하며 적당한 매출보다는 향후 사업의 확장성 등을 고려하여 정확한 타깃층 수요와 매출 확장성 가능성이 높은 신사역 상권은 1순위로 선정하였다.

 

무대 장소를 정했다. 신사 상권은 현재 어떤가?

신사역 상권으로 정하고 신사역 주변에 임장을 나갔다.

신사역 상권에 대하여 데이터와 다르게 내가 임장을 통하여 받은 느낌은 크게 아래와 같다.

 

• 쇠퇴기 상권 : 확실히 예전의 신사는 아니다. 밝고 에너지 넘치는 상권의 힘은 약하다. 가로수길 후방 쪽은 전멸이다.
• 썩어도 준치 : 줄 서는 식당, 네임드 술집에는 사람들이 가득 차있다.
• 여자들을 위한 상권 : 옷가게, 액세서리 등 쇼핑 거리가 있으며 여성들의 유입시킬 수 있는 아이템들이 많다.

상기 특징들을 역으로 활용할 수 있다.

 

• 쇠퇴기 상권 : 현재 보증금/월세가 저렴하게 형성되어있다. 상권 사이클 상 다시 돌아올 수 있다.
• 썩어도 준치 : 본질을 잘 갖추고 마케팅/브랜딩을 잘하면 충분히 성공할 수 있다.
• 여자들을 위한 상권 : 주요 타깃층의 인구수는 다른 상권에 비해 뒤쳐지지 않는다.

술집에 줄이 서있는 곳도 있다. <신사전>

일본 선술집 컨셉. 사람들로 가득차 있다.

신사동 임장. 쇠퇴기 상권의 느낌이다.

그렇다면 나의 역할을 수행할 수 있는 위치는?

부동산에게 점포 의뢰 전 나의 조건을 먼저 말해 주었다.

 

• 업종 : Bar or Pub
• 예산 : 보증+권리 = 5000만원 미만 / 월세 200만원 미만 (관리비 미포함)
• 위치 : 1층 선호 / 지하 1층 or 2층까지 가능성
• 크기 : 10~20평 사이
• 입지 : ~2군 입지까지

상기 조건으로 부동산으로부터 6개의 점포를 소개받고 부동산 중개업자와 돌아보았다.

그리고 미리 준비해 온 Check List를 기본으로 점포를 둘러보았다.

 

• 임대차 조건
• 점포 조건
• 시설 조건
• 임차특성

 

check list를 통한 입지 점수

상권/입지 실전 후기

신사상권과 해당 상권 내 나의 예산에 충족되는 점포를 돌아보았다.

내가 느낀 후기는 아래와 같으며, 신사상권이 예전 같지 않지만 그래도 유동인구/배후인구들의 확보가 되어있고 

아직도 젊은 여성층들이 찾는 상권이니 해볼 만하다고 생각한다.

• 장사가 잘되는 곳과 안 되는 곳은 극명하다. 유동인구의 신규 고객만으로 장사할 수 없는 곳이다.
• 브랜딩과 마케팅, 본질에 대하여 준비하자. 난 할 수 있다.
• 이번에 본 물건 중 마음에 든 물건이 있지만 평수가 아쉽다. 8평이다. 
• 나의 예산 내 주방시설이 포함된 내가 원하는 평수를 얻으려면 발품을 많이 팔아야겠다.
• 역으로, 8~10평대 점포에서 내가 구현 낼 수 있는 방법을 찾아보자.

그래도 이렇게 상권을 분석하고 입지를 찾아보니 현실/실전이 시작되는 걸 느껴졌다.

발품 열심히 팔아서 원하는 점포를 찾아보자!!!

난 창업을 한다. 나는 창업으로 100억을 번다.