상권 및 입지 분석 프로세스와 방법

상권과 입지분석 프로세스

창업의 성공 및 확정을 하려면 하려는 해당 업종 및 업태에 적합한 상권과 입지 그리고 점포의 크기 등을 매뉴얼로 만드는 활동이 필요하다.

 

아울러, 좋은 상권과 입지를 선택 하였지만 건물주의 성향 및 관계에 있어서도 사업의 지속성 여부가 달려있다. 

 

즉, 상권과 입지의 분석은 획일화 할 수 없지만 아래와 같이 기본적인 틀에서 프로세스가 이루어져야 한다.

 

상권과 입지분석 프로세스 <출처.빅데이터 시대의 성공을 위한 상권분석. 김영갑 저>

상권분석 방법

위와 같이 상권 분석의 프로세스를 인지 하였다. 

그렇다 각 항목에 대한 조사 벙법은 어떻게 이루어져야 하는가? 

예전과 같이 관심 상권, 입지의 현장조사 및 부동산에만 의지하여야 하는가? 그렇지 않다. 최근 인터넷, SNS, 상권 분석 App. 및 사이트를 통하여 온라인과 오프라인 분석을 병행할 수 있다. 아울러, 평가자의 경험을 토대로 하는 주관적 평가와 체크리스트, 수치화된 자료분석을 통한 계량적 평가 방법이 있다. 

 

아래와 같이 평가법에 따른 아래와 같이 나눌 수 있다.

유형		정의	방법
정성적 방법	주관적 평가법	경험이 많은 전문가의 의견을 중심으로 상권을 분석하는 방법	전문가 조사법
	체크리스트법	상권에 영향을 주는 요소들에 대한 평가표를 만들어 상권을 평가하는 방법	체크리스트법
	현황조사법	상권분석을 위해 누구나 쉽게 파악할 수 있는 내용을 정리하여 상권을 조사하는 방법	현황조사법
정량적 방법	설문조사법	목표고객과 경쟁점포를 대표하는 표본을 추출하여 설문조사 또는 인터뷰 등의 방법으로  상권을 분석하는 방법	방문도사, 가두면접법 우편물발송법 추적조사법 고객카드분석법
	통계분석법	지역 통계를 분석해서 시장의 지역성을 포착하고 그 지역성을 기초로 상권을 추정하는 방법 상권분석시스템을 이용하는 방법	국가 및 지방자치단체 통계 금융기관 등의 상권분석시스템 소상공인즌흥공단 상권분석 시스템
	수학적 분석법	경험적 연구를 수학적으로 이론화 규범적 모형, 확률적 모형	허프의 확률모델 레일리의 소매중력법칙 컨버스의 상권분기점 회귀분석 등
온라인 상권분석	키워드 분석	키워드 현황, 월별 추이, 연관키워드 현황 등	소셜미디어 (ex. 블로그, 인사트그램, 페이스북 등) 채널, 포털사이트 (ex. 네이버, 다음, 구글 등)
	추세 분석	핵심키워드 및 보조 키워드의 트렌드 분석
	내용 분석	SNS의 소비자 글에서 구매동기 등을 분석
	분류 분석	감성언어, 긍/부정 기준으로 분류

나 같은 경우의 업종을 바/펍을 창업하려는 계획이며, 상기 표에서 붉은색 글씨의 분석기법으로 상권을 분석 할 예정이다.

 

체크리스트 법 예시 <한양사이버대학교 상권분석 전문가 과정 교육 자료>

상권에 영향을 주는 요소들에 대한 평가표를 만들어 상권을 분석하는 기법이다. 후보 상권 중 체크리스트를 통하여 상권을 결정할 수 있다.

구분		교통시설	집객시설	주거인구	직장인구	경쟁정도
관심상권 1	매우 우수 (5점)
	우수 (4점)
	보통 (3점)		O	O	O
	나쁨 (2점)	O				O
	매우 나쁨 (1점)
점수 총계	13점	2	3	3	3	2
관심상권 2	매우 우수 (5점)	O
	우수 (4점)		O
	보통 (3점)			O	O	O
	나쁨 (2점)
	매우 나쁨 (1점)
점수 총계	18점	5	4	3	3	3

 

현황조사법 <한양사이버대학교 상권분석 전문가 과정 교육 자료>

상권 분석을 위하여 반드시 조사해야 할 항목 중에서 누구나 쉽게 파악 할 수 있는 내용으로 정리한다. 

주변 경쟁점포의 매출액과, 관련 업종의 경제적 규모, 영업활성화가 잘 되 있는 점포 분석 등을 파악할 수 있다.

구분	조사항목	경쟁점포
		B1	B2	B3	B4
점포 개용	상호	에이스치킨	치킨앤비어	오!베리치킨	둘둘치킨
	면적(m2)	35.4 (11평)	38.7 (12평)	37.8 (11평)	36.9 (11평)
	영업 활성화 정도	중	중	상	하
	점포 구조	복층 X	복층	복층	복층 X
	대표 메뉴	후라이트	크리스피	순살마늘	후라이드
	객단가	12,000원	15,000원	1,5000원	12,000원

통계적 분석

대표적인 정량적 평가법으로, 거주/유동 인구/ 아파트 수/과거 매출 자료 등을 분석 한다.

• 통계청
• 지방자치단체 홈페이지
• 소상공인시장진흥공단 상권정보시스템
• 나이스비즈맵 상권분석 시스템

상권명	구분	인구수	연령	시간대 이동
			10대 이하 ~ 60대	00~24시
1상권	전체	XXX	XXX	XXX
	남	XXX	XXX	XXX
	여	XXX	XXX	XXX
2상권	전체	XXX	XXX	XXX
	남	XXX	XXX	XXX
	여	XXX	XXX	XXX

온라인 상권 분석 (키워드 분석, 추세 분석, 내용분석, 분류 분석)

시간이 갈수록 고객의 취향과 유행의 속도가 빨라지고 있다. 장인정신으로 고집스럽게 한 분야에 대해서 집중할 수 있는 전략을 취할 수 있지만 최근에는 같은 메뉴라도 타깃팅과 마케팅의 변화가 필요한 비지니스 환경이다.

 

이와 같이 고객의 트렌드를 알아 가기 위해서는 온라인 분석은 필수적인 요소이다. 

온라인 분석에 대해서 집중적으로 다른 글에서 소개하도록 하겠으나, 요약하면 아래와 같이 활용할 수 있다.

• 네이버 검색광고를 통한 키워드 분석 및 추세 분석

(Ex. 교대상권 조사할 경우 '교대맛집'과 같은 핵심 키워드 및 연관검색 키워드 순위를 파악하여 업체 노출 전략을 세운다.)(Ex. 핵심키워드, 연관키워드, 창업키워드의 기간별 검색수의 트렌드를 분석하여 상향/하향 산업을 구분한다.

• 네이버 플레이스를 통한 내용 분석 : SNS에 사람들이 올린 다양한 비정형 텍스트에 담김 메세지 분석

구분	점포명	대표메뉴	대표가격	연령대	피크시간	리뷰 수	브랜드 조회 수 (건)
							PC	모바일	합계

위 표는 내용분석의 한 예시이며 내용 분석은 상권특성이나 소비자 특성을 조사하기 위하여 수행한다.

포털사이트와 다양한 SNS에 노출되어 있는 글, 기사, 블로그 등을 분석하는 것으로 분석대상을 중심으로 상권특성에 적합한 분류체계를 만들어 정량적으로 조사할 수 있다.

 

• 분류분석 (소셜 메트릭스 인사이트 홈페이지 활용)

창업하려는 산업의 제품 또는 상권의 키워드에 대한 특정단어 빈도수로 정리하거나 긍정/부정의 감성언어 분류 함으로써 상권분석에 대한 시사점을 찾아내는 활동이다. 

예를 들어 소셜 메트릭스 인사이트 홈페이지를 이용하여 '위스키' 키워드에 연관어와 연관어 언급량을 확인하여 영업전략을 세울 수 있다. 하지만 상기 분석은 단기적인 자료로 활용할 수 있다는 점에 유의해야 한다.

 

필소굿 상권분석 전략

상권분석의 프로세스와 방법에 대하여 알아보았다.

나의 목표 업종은 다이닝 바/ 펍/ 레게바 등 술집의 종류이며 타겟층은 20대 후반에서 40대 초반까지이다.

아래와 같은 업무 절차에 따라서 나의 창업 상권에 대한 분석 할 예정이다.

 

상권분석 전략 -> 후보 상권 2~3개 (정자, 신사) 선정 후 아래 기법을 통하여 최종 상권 결정

• 체크리스트법
• 현황조사법
• 통계분석법

온라인 상권분석 -> 온라인 상권 분석을 통하여 정확한 업태 (펍, 바, 선술직?) 및 콘셉트에 대하여 결정

• 키워드 분석
• 추세분석
• 내용분석
• 분류분석

상권분석에 대하여 공부를 이어감에 따라 상권/입지/점포자리를 알아보는 절차와 방법에 대하여 알아가고 있어서 매우 유익하다. 다음 편에 상권/입지 분석의 자세한 실무분석에 대하여 정리 후 나의 창업 후보지에 대하여 상권/입지에 대하여 분석을 시작하도록 하겠다.