입지분석 실무 - 점포 정하기!

상권의 숲을 파악했다면 숲안의 나무를 고르는 법 - 입지분석 프로세스

입지분석 실무 프로세스 10단계. 출처. 빅데이터 시대의 성공을 위한 상권분석 <김영갑 저>

연번	구분		내용
1	전체 매물 조사		- 목표 임대차 조건표 작성 - 상권 내 전체 임차 또는 매입 가능 점포 조사 - 온라인 정보원, 오프라인 정보원 활용
2	투자금액 및 비용 비교		- 권리금(영업권), 보증금, 임차료, 관리비 등 비용 항목 - 후보입지 3~5개로 정리
3	점포특성	점포조건	- 점포 조건 (면적, 형태, 간판) - 임차 조건 (시설 조건, 업종 구성, 주차장 현황, 운영 현황, 점포 이용 인구특성, 업종 구성)
		시설조건	- 건물 내/외부의 하자 여부와 하자 발생 가능성 - 전기 용량, 도시가스, 상하수도, 공조시설, 화장실 등
4	입지특성	지리적 특성	- 가시성, 인지성, 접근성, 호환성, 보완성, 홍보성, 주차편의성
		기능적 특성	- 토지용도, 집객성, 단절성
5	경쟁분석		경쟁점 특성 분석
6	입지등급		종합등급, 업종별 등급, 목표고객
7	매출액 추정 및 사업타당성 분석		매출액 추정 및 사업타당성 분석
8	권리분석		소유권 및 권리관계(등기부등본, 도시계획확인원, 건축물 대장) 건물주 인적 특성
9	입지분석 보고서		후보입지를 비교 분석한 결과를 보고서로 작성
10	입지 확정 및 계약		임대차 계약 또는 매입

상권 내 전체 매물 조사

상권 내 매물을 조사하기 앞서 '목표 임대차 조건표'  작성이 필요하다.

구분		내용
점포특성	업종/업태	주점
	목표고객	배후 주민 및 회사원 (20대 후반 ~ 40대 초반)
	영업시간	오후 5시 ~ 오전 2시
희망지역(상권)		1. 정자 2. 분당 내 (야탑 또는 백현동) 3. 신사
희망 층수		1층 or 2층
규무		20평 내외
권리금		3천만원 이하
임차보증금		5천만원 이하
월 임차료		200만원 이하 (부가가치세 별도)
월 관리비		5천원 이하/평
기타 비용		월 10만원 이하
월 예상 매출액		도입기 (3천), 성장기 (5천), 성숙기 (7천)

나의 임대차 조건표가 작성되면 매물을 알아봐야 한다. 온/오프라인의 점포 정보를 제공하는 곳을 일반적으로 점포 개발 정보원이라고 한다.

 

• 오프라인 : 부동산, 상가분양사무소, 창업 컨설팅 기업, 지역 생활 정보지
• 온라인(웹) : 부동산 프랜차이즈 포털사이트 (보둥산, 스피드 뱅크, 부동산 뱅크), 네이버 부동산 사이트
• 온라인(앱) : 네이버 부동산, 부동산 뱅크, 부동산 114, 네모, 점포나라 등 

매물 후보 별 투자금액, 비용, 점포특성 비교

임대차 조건	점포 조건	시설조건	입지특성
권리금	건물 면적	계약전력	가시성
보증금	층수	도시가스	접근성
월세	점포모양	화장실(정화조 용량)	홍보성
월 관리비	건물 노후도	상수도	인지성
평당 기본관리비	출입구 위치	하수도	호환성
현재 점포현황	출입구 높이	공조시설	보완성
	간판 위치	간판	주차편의성
	간판 길이	소방법 등 기타 법률상 문제	집객성
	돌출간판		단절성
	건물면 돌출 정도		유동인구특성
	창문 유무		지역용도
	외간길이
	건물의 업종 구성
	엘베유뮤
	계단 유입 유무
	계단 넓이/경사도
	화장실 위치
	창고
	환기시설
	주차대수

입지분석 보고서

연번	구분		내용
1	전체매물조사		- 목표 임대차 조건표 작성 - 상권 내 전체 임차 또는 매입 가능 점포 조사 - 온라인 정보원, 오프라인 정보원 활용
2	투자금액 및 비용비교		-권리금, 보증금, 임차료, 관리비 등 비용항목
3	점포특성	점포 조건	- 점포 조건 (면적, 형태, 간판) - 임차 조건 (시설 조건, 업종 구성, 주차장 현황, 운영 현황, 점포 이용 인구특성, 업종 구성) - 점포이력 확인
		시설조건	- 건물 내/외부의 하자 여부와 하자 발생 가능성 - 전기용량, 도시가스, 상하수도, 공조시설, 화장실 등
4	입지특성	지리적특성	가시성, 인지성, 접근성, 호환성, 보완성, 홍보성, 주차
		기능적특성	토지용도, 집객성, 단절성
5	경쟁분석		경쟁점 특성 분석
6	입지등급		종합등급, 업종별 등급, 목표고객
7	매출액 추정 및 사업타당성 분석		매출액 추정 및 사업타당성 분석
8	권리분석		- 소유권 및 권리관계 (등기부등본, 도시계획확인원, 건축물대장) - 건물주의 인적 특성
9	결론		- 후보입지를 비교 분석한 과정과 결과를 제시 - 결론 및 시사점 도출