[상권 및 입지 분석] 집 주변 상권 첫 임장 후기

무조건 실행하기 - 주거 주변 역세권 및 동네 상권 임장

창업 준비를 하면서 가장 투자 비용이 크면서 성공의 반 이상을 책임지는 것이 내가 타깃으로 하는 상권과 그 상권 안에서도 입지를 골라내는 것이라고 생각한다.

하지만 결혼 전에는 원룸, 오피스텔 부터 결혼 때 신혼집 구하러 다니는 소위 주거용 목적으로만 부동산과 접촉을 해봤던 나였다.

사전에 상권과 입지 분석에 대한 기초 공부 대신에 먼저 현장인 부동산에 방문하였고 첫 번째 임장 위치는 내가 거주하고 있는 역세권과 그리고 집 근처 먹자골목의 동네상권으로 첫 임장을 투어 하였다.

창업을 준비하면서 나의 바뀐 큰 부분은
실행력이다.
너무 생각을 깊게 하자 마라. Just Do It!

상권 및 입지 별 임장 결과

사실 상권과 입지에 대한 배경지식이 없는 상태에서 집 주변의 상권별과 입지별로 한바퀴 돌아보았다.
처음에는 부동산 사장님들도 적극적이시지 않았지만, 창업 업종과 계획을 구체적으로 말씀을 드리고 일부 기존 다른 지역에서 가게 운영 중이라는 뻥카(?)를 치니 일부 매장들도 몇 군데 직접 같이 돌아봐 주셨다.
추운 날씨에 임장한 결과는 아래와 같이 기록하였다.내가 알아본 상가는 10평 후반에서 20평 중반의 매장들이다.

구분	역세권 (500m 이내)	역세권 2 (500m 이후)	동네 상권 (주택+대기업1개)
인구특성	유동인구 우세	유동/배후 복합	배후인구 우세
타겟 마케팅 가능성	관리 불능 상권	관리 가능 상권	관리 가능 상권
규모	광역상권	광역상권	지역상권 * 이 상권에 가장 좋은 입지에서 나의 업종을 가지고 최대 매출을 어느정도까지 뽑힐지 고민이 필요함.
보증금	5천~1억	3천~5천	2천~3천
월세	500~1000 * 역세권, 1층에서 초보자창업자가 감당 할 수 있을까?	350~450 *각 코너에 위치한 입지가 가장 비싼 월세	100~250 *월세 100은 후미지다. 계단이 있는 1.5층이다. 피하자
권리금	1억이상 * 역세권의 바닥권리금과 영업 권리금은 넘사벽	2천~4천	0원~3천 * 권리금이 없다고 해서 마냥 좋아하기는 어렵다. 그만큼 힘든 입지다.

솔직히 처음 돌아보고 창업자금이 제한적이다보니 가장 싼 물건이 눈에 들어오긴 하였다.
하지만, 이 정글의 창업 및 자영업의 세계에서 초보자가 험지에서 시작해서 일으키는 확률보다는 내가 타깃으로 하는 고객층들이 있는 상권에서 최대한 좋은 입지를 선정해야겠다는 생각을 하였다.

그리고 아래와 같이 상권과 입지 및 매장 계약을 위해서 실행 할 것 이다.!

• 소상공인마당 상권 분석 시스템 활용 : https://sg.sbiz.or.kr

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소상공인마당에서 운영하는 상권분석 프로그램을 통하여 각 상권에 대한 정보 분석을 하자.

• 상권, 입지 관련된 책을 읽고 내가 원하는 상권 형태와 입지선정의 중요점을 파악하자.

제대로 공부 하기 전 짧게나마 공부하게 돼도 아래와 같이 좋은 팁들이 많이 나온다.
첫 임장 때는 저런 생각 없이 무조건 실행했지만 다음 임장 때는 최소한 아래 사항들을 염두해두고 임장 할 예정이다.

입지선정 10가지 TIP

1. 집이랑 가까운 곳 최대 30분 거리 이내 (지하철 10정거장, 10km 이내)
2. 내가 잘 아는 지역
3. 교통발생원 주변을 주목 (지하철, 버스, 대형마트, 백화점)
4. 퇴근길의 이면 주 통로를 관찰
5. 배후지가 넓은 곳을 선택 (오피스 직장인 대상이어도 배후 주택단지나 아파트 손님들까지 확보되는 지역)
6. 낮은 곳에 있는 매장이 우선 (구릉지, 고갯길 노)
7. 야간에 밝은 골목
8. 병원/주유소/지하실/3층 이상 안됨
9. 매장 맞은편에 건물이 없는 경우 피하라
10. 막다른 길은 절대 들어가지 마라

매장선정 10가지

1. 가시성이 좋아야 한다
2. 계단 위로 올라가 있는 매장은 피하라
3. 매장의 전면은 가급적 넓은 것이 좋다
4. 건물주가 유사 업종의 운영자라면 피하라
5. 건물의 양쪽 끝 매장을 선택하라
6. 주차공간이 있는 매장이 좋다
7. 매장의 주인이 자주 바뀐 곳은 피하라
8. 쇠퇴하는 입지에 낀 매장은 절대 금물
9. 적당한 권리금 있는 매장을 선택하는 것이 좋다
10. 열, 전기,가스, 정화조, 소방 등에 대해 사전 점검

매장 선정의 필수 점검 사항

1. 건물의 규모와 업종 구성 : 건물의 규모와 업종의 구성이 자신 아이템의 콘셉트와 맞는지 확인
2. 매장의 가시성 : 다른 건물, 간판, 기타 요소 등에 가려져 있는지 확인
3. 출입구의 위치 및 형태 : 출입구가 계단에 잇거나 위치가 고객에 불편을 줄 수 있는 요소가 없는지 파악 4
4. 층별 위치 :3층부터는 버려
5. 매장의 전면 길이 : 넓을 수록 좋음
6. 매장의 모양 : 외관은 호감, 실내는 직사각형
7. 전용면적 : 임대평수보다 높은 실평수
8. 천장 높이 : 높은 게 좋음
9. 전기용량 확인 (전기 시설 배치 확인 후 계산)
10. 기둥의 위치 및 크기 :
11. 주정차 시설 확인 : 최소한 주류 등 배송 차량의 일시 정차 공간이라도 확보되어있는 매장이 좋다.
12. 권리금 확인 :
    1) 공적 서류를 확인 : 도시계획확인원 (재개발, 재건축 예정인지 확인 -> 추후 권리금 못 받을 수도) / 등기부등본 : 금융권에 저당이 많이 잡혀 있는 건물이라면 피하라. / 건축물 관리대장:
    2) 매출장부를 확인 : 매줄 장부, 없으면 일일 하루 매출 전표, 없으면 매출 계산 　

건물주와 협상 사항

1. 보증금과 임대료, 관리비
2. 임대료의 면제기간 협상 : 인테리어 기간 동안 임대료 면제 협상 (한 달)
3. 시설 변경의 가능 여부 : 인테리어 가능 여부 확인
4. 간판의 위치 및 수량 : 입구 대형 간판 및 보조간판 설치 가능 확인
5. 시설 원상 복구의 한계 : 같은 업종 입점 시 노프라블럼, 아니라면 복구 (복구의 범위 확인)
6. 전기 및 가스의 증설 수락 여부 : 전기나 가스 용량 부족 할 경우 증설 필요 (수락 여부 묻는 것이 좋음)

• 각 상권 및 입지 별 임장 다니기 : 실행력! 지속력!

창업에서 가장 중요한 임장을 다녀본 이후 창업에 대해 더욱 현실감과 불안감? 이 다시 엄습해오고 있지만 성실하게 준비하고 열정 있게 지속한다면 꼭 이루리라 생각한다. 나는 창업할 것이다!